История одной сделки:
как купить или продать недвижимость с правильным подходом, без стресса
как купить или продать недвижимость с правильным подходом, без стресса
Покажем по шагам, как делаем мы — от первого показа до передачи ключей
- 9 лет в маркетинге
- 6 лет опыт агентом по недвижимости
- 376 закрытых сделки
- Вместе с командой за 5 лет помог 11 агентам закрыть 3126 сделок
Фёдор Пешков,
основатель компании
основатель компании
Говорят, что русские люди, если не сказать, что не любят инструкции, то уж точно относятся к ним с неким пренебрежением. Поэтому мы хотим показать вам весь процесс сделки ни как инструкцию, а как историю, как путь из точки «А» в точку «Б»
Начнём? :)
Мы могли бы написать здесь список законов и статей ГК РФ. Но знаем, что вы покупаете квартиру не для экзамена, а для жизни.
Поэтому, чтобы вам было не только полезно, но и интересно, предлагаем начать историю, как пьесу, с действующих лиц!
Мы могли бы написать здесь список законов и статей ГК РФ. Но знаем, что вы покупаете квартиру не для экзамена, а для жизни.
Поэтому, чтобы вам было не только полезно, но и интересно, предлагаем начать историю, как пьесу, с действующих лиц!
- Покупатели: Алексей и Елена. Молодая семья, один ребенок. Покупают первую квартиру. Часть денег — свои, часть — ипотека, часть — материнский капитал.
- Продавец: Виктор Сергеевич. Собственник, переезжает в другой регион. У него есть доля, оформленная на сестру, которая живет за тысячу километров.
- Задача: Синхронизировать банк, государственные фонды, родственников в разных городах и безопасно передать деньги.
Алексей и Дарья искали квартиру почти три месяца.
Смотрели новостройки, вторичку, ездили по разным районам.
Уставали, спорили, откладывали решение.
Пока не нашли её.
Двухкомнатная квартира. Малоэтажный дом. Тихий двор.
Та самая, где хочется остаться.
— «Берём», — сказал Алексей
— «Берём», — ответила Дарья
И уже в тот же вечер они оказались на кухне у продавца.
👉 Важно:
мы не участвовали в поиске этой квартиры.
Клиенты нашли объект самостоятельно и обратились к нам уже на этапе переговоров.
И это нормальная практика.
👉 В таких случаях мы подключаемся как
переговорщик и юридический защитник сделки
Смотрели новостройки, вторичку, ездили по разным районам.
Уставали, спорили, откладывали решение.
Пока не нашли её.
Двухкомнатная квартира. Малоэтажный дом. Тихий двор.
Та самая, где хочется остаться.
— «Берём», — сказал Алексей
— «Берём», — ответила Дарья
И уже в тот же вечер они оказались на кухне у продавца.
👉 Важно:
мы не участвовали в поиске этой квартиры.
Клиенты нашли объект самостоятельно и обратились к нам уже на этапе переговоров.
И это нормальная практика.
👉 В таких случаях мы подключаемся как
переговорщик и юридический защитник сделки
После непродолжительного диалога в духе вопрос-ответ, Виктор Сергеевич, видя сильную заинтересованность в покупке Алексея и Дарьи, уверенно произнёс:
— «Давайте так. Вы вносите предоплату — и я снимаю квартиру с продажи. Сумма — 100 000 рублей»
— «Прямо сейчас?» — уточнил Алексей
— «Да. Тогда квартира за вами»
Он уже потянулся за телефоном.
— «Давайте так. Вы вносите предоплату — и я снимаю квартиру с продажи. Сумма — 100 000 рублей»
— «Прямо сейчас?» — уточнил Алексей
— «Да. Тогда квартира за вами»
Он уже потянулся за телефоном.
👉 Комментарий эксперта:
в идеальной модели сделки, переговоры на этом этапе ведут риелторы с обеих сторон.
Это позволяет:
в идеальной модели сделки, переговоры на этом этапе ведут риелторы с обеих сторон.
Это позволяет:
- убрать давление “здесь и сейчас”
- корректно выбрать форму предоплаты
- сразу зафиксировать условия
Действие первое
Знакомьтесь: семья Ивановых
Знакомьтесь: семья Ивановых
Действие второе
Как правильно зафиксировать намерение в сделке?
Как правильно зафиксировать намерение в сделке?
— «А это безопасно?» — тихо спросила Елена
Виктор Сергеевич пожал плечами:
— «Ну… все так делают»
Пауза.
Именно в такие паузы к нам и обращаются.
👉 Комментарий эксперта:
в 7 из 10 случаев клиенты приходят к нам именно на этом этапе:
когда нужно передавать деньги, но нет уверенности, как это сделать правильно
Виктор Сергеевич пожал плечами:
— «Ну… все так делают»
Пауза.
Именно в такие паузы к нам и обращаются.
👉 Комментарий эксперта:
в 7 из 10 случаев клиенты приходят к нам именно на этом этапе:
когда нужно передавать деньги, но нет уверенности, как это сделать правильно
Мы попросили показать документ, под который предлагается внести деньги.
Название файла:
«Соглашение о бронировании квартиры»
На первый взгляд — всё серьёзно.
На практике:
👉 по сути — это просто лист бумаги, который не защищает никого
Мы объяснили:
👉 «Сейчас вы можете передать 100 000 рублей и не иметь ни одного инструмента их вернуть»
Елена посмотрела на Алексея:
— «То есть мы просто отдаём деньги на доверии?»
👉 «Да. И это самая частая ошибка в сделках»
Название файла:
«Соглашение о бронировании квартиры»
На первый взгляд — всё серьёзно.
На практике:
- нет кадастрового номера
- нет точного описания объекта
- нет условий возврата денег
- не прописана ответственность сторон
👉 по сути — это просто лист бумаги, который не защищает никого
Мы объяснили:
👉 «Сейчас вы можете передать 100 000 рублей и не иметь ни одного инструмента их вернуть»
Елена посмотрела на Алексея:
— «То есть мы просто отдаём деньги на доверии?»
👉 «Да. И это самая частая ошибка в сделках»
👉 Комментарий эксперта:
в идеальной модели сделки, переговоры на этом этапе ведут риелторы с обеих сторон.
Это позволяет:
в идеальной модели сделки, переговоры на этом этапе ведут риелторы с обеих сторон.
Это позволяет:
- убрать давление “здесь и сейчас”
- корректно выбрать форму предоплаты
- сразу зафиксировать условия
Действие третье
Предоплата: момент, где чаще всего теряют деньги
Предоплата: момент, где чаще всего теряют деньги
Мы предложили остановиться и оформить всё правильно.
Не “как получится”, а как защищает.
👉 через соглашение о задатке
Что мы сделали:
И ключевое:
👉 «если продавец отказывается — задаток возвращается в двойном размере»
👉 Комментарий эксперта:
разница между “отдали деньги” и “оформили задаток”
— это разница между риском и контролем
Только после этого Алексей перевёл деньги.
Виктор Сергеевич подписал документы.
Квартира была снята с рекламных площадок.
Елена улыбалась и уже предвкушала хлопоты новоселья.
Не “как получится”, а как защищает.
👉 через соглашение о задатке
Что мы сделали:
- зафиксировали сумму: 100 000 рублей
- указали объект: адрес + кадастровый номер
- прописали срок выхода на сделку
- определили форму расчётов (аккредитив)
- добавили ответственность сторон
И ключевое:
👉 «если продавец отказывается — задаток возвращается в двойном размере»
👉 Комментарий эксперта:
разница между “отдали деньги” и “оформили задаток”
— это разница между риском и контролем
Только после этого Алексей перевёл деньги.
Виктор Сергеевич подписал документы.
Квартира была снята с рекламных площадок.
Елена улыбалась и уже предвкушала хлопоты новоселья.
Действие четвёртое
Когда “договорились” — это ещё не договор
Когда “договорились” — это ещё не договор
Через несколько дней продавец прислал договор.
Название файла:
«ДКП финальный вариант точно последний.doc»
Алексей открыл его:
— «Ну вроде всё нормально…»
Мы открыли его и увидели:
👉 документ есть
👉 защиты — нет
👉 Комментарий эксперта:
большинство договоров “из интернета” не учитывают реальную ситуацию сделки. Поэтому мы не “проверяем” и не "пересобираем", а даём свой договор проверенный на сотнях сделок, который защищает интересы наших клиентов и не ущемляет прав продавца. Он не является универсальным, но прорабатывается под конкретные риски и особенности объекта
Название файла:
«ДКП финальный вариант точно последний.doc»
Алексей открыл его:
— «Ну вроде всё нормально…»
Мы открыли его и увидели:
- не указано, как именно будут передаваться деньги
- нет точного описания квартиры
- отсутствуют сроки передачи
- формулировки, которые можно трактовать по-разному
👉 документ есть
👉 защиты — нет
👉 Комментарий эксперта:
большинство договоров “из интернета” не учитывают реальную ситуацию сделки. Поэтому мы не “проверяем” и не "пересобираем", а даём свой договор проверенный на сотнях сделок, который защищает интересы наших клиентов и не ущемляет прав продавца. Он не является универсальным, но прорабатывается под конкретные риски и особенности объекта
Действие пятое
Документы: тихая зона риска
Документы: тихая зона риска
Параллельно началась подготовка документов.
И именно здесь сделка начинает “сыпаться”, если её не контролировать.
👉 Что делаем мы:
мы ведём таблицу сделки
В ней фиксируется:
👉 Комментарий эксперта:
у документов есть срок жизни
👉 выписка из ЕГРН устаревает
👉 справки нужно обновлять
👉 одобрение банка ограничено по времени
И если это не отслеживать — сделка может сорваться в последний момент
И именно здесь сделка начинает “сыпаться”, если её не контролировать.
👉 Что делаем мы:
мы ведём таблицу сделки
В ней фиксируется:
- полный список документов
- кто за них отвечает
- сроки получения
- сроки действия
- текущий статус
👉 Комментарий эксперта:
у документов есть срок жизни
👉 выписка из ЕГРН устаревает
👉 справки нужно обновлять
👉 одобрение банка ограничено по времени
И если это не отслеживать — сделка может сорваться в последний момент
Действие шестое
Сделка как проект, а не как хаос
Сделка как проект, а не как хаос
Параллельно мы создаём общий чат сделки
В него входят:
👉 Комментарий эксперта:
без единого канала связи происходит хаос:
— “я не видел сообщение”
— “я думал, это не срочно”
— “я понял по-другому”
👉 и сроки начинают сдвигаться
В нашем случае:
в чате фиксируется всё:
👉 ни одна деталь не теряется
В него входят:
- покупатели (Алексей и Елена)
- продавец (Сергей Петрович)
- агент по недвижимости
- юрист
- банк
- ипотечный менеджер
👉 Комментарий эксперта:
без единого канала связи происходит хаос:
— “я не видел сообщение”
— “я думал, это не срочно”
— “я понял по-другому”
👉 и сроки начинают сдвигаться
В нашем случае:
в чате фиксируется всё:
- договорённости
- сроки
- статусы документов
- следующие шаги
👉 ни одна деталь не теряется
Действие седьмое
Коммуникация: где срываются сделки
Коммуникация: где срываются сделки
В этой истории сделка прямая.
Но часто всё сложнее.
👉 альтернативная сделка
Представьте:
👉 Комментарий эксперта:
в альтернативной сделке появляется цепочка:
👉 Что делаем мы:
Но часто всё сложнее.
👉 альтернативная сделка
Представьте:
- вы продаёте свою квартиру
- уже внесли задаток за новую
- и в этот момент ваш покупатель отказывается
👉 Комментарий эксперта:
в альтернативной сделке появляется цепочка:
- несколько квартир
- несколько семей
- несколько банков
- разные сроки
👉 Что делаем мы:
- выстраиваем последовательность сделок
- синхронизируем сроки
- контролируем движение денег
- управляем всей цепочкой как единым процессом
Действие восьмое
Когда в сделке больше одного участника
Когда в сделке больше одного участника
К этому моменту у нас уже есть:
В день сделки:
👉 Комментарий эксперта:
мы не “присутствуем” на сделке
👉 мы управляем процессом,
чтобы не было ни одной ошибки
- таблица со всеми документами
- общий чат с договорённостями
- согласованный сценарий сделки
В день сделки:
- проверяются паспорта
- сверяются данные в договоре
- открывается аккредитив
- подписываются документы
👉 Комментарий эксперта:
мы не “присутствуем” на сделке
👉 мы управляем процессом,
чтобы не было ни одной ошибки
Действие девятое
День сделки — это не “встретились и подписали”
День сделки — это не “встретились и подписали”
Действие десятое
Деньги и регистрация
Деньги и регистрация
Деньги размещаются через аккредитив
👉 продавец получает их только после регистрации
👉 покупатель защищён
Документы уходят на регистрацию.
Мы контролируем процесс до результата.
👉 продавец получает их только после регистрации
👉 покупатель защищён
Документы уходят на регистрацию.
Мы контролируем процесс до результата.
Подписывается:
Акт приёма-передачи
Фиксируется:
Алексей оглядывается:
— «Теперь точно всё?»
Елена улыбается.
👉 «Теперь — да»
Акт приёма-передачи
Фиксируется:
- состояние квартиры
- показания счётчиков
- передача ключей
Алексей оглядывается:
— «Теперь точно всё?»
Елена улыбается.
👉 «Теперь — да»
Действие одиннадцатое
Передача квартиры
Передача квартиры
В этой сделке мы предотвратили:
👉 без этого сделка могла не состояться
- возможную потерю 100 000 ₽ на предоплате
- подписание договора с ошибками
- перенос сделки из-за документов
- риск отказа банка
👉 без этого сделка могла не состояться
Что могло пойти не так?
Передача квартиры
Передача квартиры
В этой сделке мы предотвратили:
👉 без этого сделка могла не состояться
- возможную потерю 100 000 ₽ на предоплате
- подписание договора с ошибками
- перенос сделки из-за документов
- риск отказа банка
👉 без этого сделка могла не состояться
Когда к нам обращаются
Мы берём на себя:
- проверку объекта и собственников
- подготовку и корректировку документов
- контроль сроков
- переговоры
- организацию расчётов
- сопровождение до передачи ключей
Что мы делаем
